Как не лишиться единственного жилья при банкротстве

Процедура банкротства сопряжена с реализацией имущества должника, в том числе имеется риск потери единственного жилья. Законодатели долго не решались на этот шаг. Но последняя практика Конституционного и Верховного суда указывает на возможность таких действий. И если раньше все безнадежные долги подлежали списанию, то сейчас ситуация обстоит иначе. Кредиторы всеми силами пытаются вернуть свои денежные средства, добиваясь включения такой жилплощади в конкурсную массу.

О том, как защитить единственное жилье при банкротстве, расскажем в этой статье.

Что такое единственное жилье

Единственным жильем считается квартира или дом, расположенные на земельном участке, оформленные на праве общей или долевой собственности должника, а также членов его семьи. При этом оно должно быть пригодным жильем для проживания.

Исходя из этого можно выделить основные признаки единственного жилья, которое не подлежит включению в конкурсную массу:

1.   Гражданин должен иметь документы, подтверждающие право  собственности на такое жилое помещение. При этом если должник проживает в другом городе или населенном пункте и у него в собственности имеется квартира, в которой он зарегистрирован, то она также будет признана единственным жильем. Ситуация обстоит иначе, если гражданин имеет в собственности квартиру, в которой не зарегистрирован. Она попадет в конкурсную массу и будет реализовано.

2.   Должник, а также члены его семьи проживают в данном жилом помещении. 

3.   Для должника и лиц, проживающих совместно с ним, оно является единственно пригодным для проживания. Этому критерию уделяется особое внимание при рассмотрении вопроса об изъятии и реализации жилья. Например, нежилые помещения не признаются пригодными для проживания. 

Законодательство большинства стран, в том числе России, предусматривает ряд положений, обеспечивающих защиту единственного жилья от притязаний кредиторов. В соответствии с этими положениями:

•На жилье, имеющее исполнительский иммунитет не может быть обращено взыскание по долгам, за исключением случаев, когда долг возник вследствие причинения вреда жизни или здоровью.

•На единственное жилье не может быть обращено взыскание по долгам за неуплату налогов и государственных пошлин.

•Единственное жилье не может быть изъято для удовлетворения требований по алиментным обязательствам.

В каких случаях могут изъять квартиру

По общему правилу единственное жилье обладает исполнительским иммунитетом. Это значит, что на него  не может быть обращено взыскание.

Но в  некоторых случаях ввиду определенных обстоятельств или незаконных действий должника допускаются исключения из этого правила.

Так, единственное жилье может быть включено в конкурсную массу с последующей продажей на торгах в следующих случаях:

1.   Жилье находится в ипотеке. Залоговая недвижимость подлежит продаже. Проживание в такой квартире или доме несовершеннолетних детей, инвалидов и других иждивенцев не спасет от возникшей ситуации. Тем не менее небольшой шанс на сохранение такой недвижимости есть. Если залоговый кредитор не успел предъявить своих требований в рамках банкротства и суд отказал в восстановлении пропущенного срока. При этом должник освобожден от исполнения обязательств. 

2.   Недобросовестные действия должника, направленные на сокрытие имущества, искусственного придания ему статуса единственного жилья, приобретение жилого помещения на денежные средства, полученные преступным путем.

3.   Недвижимость не имеет статуса жилого помещения.

Согласно ч.2 ст. 15 ЖК РФ, жилым признается изолированное помещение, являющееся пригодным для постоянного проживания граждан. Оно должно отвечать соответствующим санитарным и техническим нормам. Если должник использует для проживания нежилое помещение, то оно подлежит включению в конкурсную массу.

4.   Метраж жилого помещения признан слишком большим для должника.  Закон не устанавливает понятия роскошного жилья. В связи с этим факт, что площадь жилья должника значительно превышает допустимые нормы жилплощади на одного человека, не является основанием для его включения в конкурсную массу. Однако в практике такие случаи встречаются. Конституционный суд вырабатывает различные механизмы обращения взыскания на роскошное жилье путем предоставления должнику замещающего более скромного жилого помещения.

5.   Если у каждого из супругов имеется жилье. Например, один из супругов проходит банкротство. У него в собственности есть квартира. При этом его супруга также имеет жилплощадь, приобретенную до брака, то есть она является ее личным имуществом. Но по закону должник признается членом семьи своей супруги, а значит, имеет равное с ней право пользования данной жилплощадью. На основании этого, квартира должника не признается единственным жильем и будет включена в конкурсную массу.

На практике встречаются и другие случаи реализации жилья.

Каких действий следует избегать, чтобы сохранить жилье

Чтобы минимизировать риск обращения взыскания на единственное жилье, не следует совершать ряд действий. К их числу относятся:

•Попытки скрыть или переписать жилье на родственников и знакомых, включая малолетних детей и внуков, накануне банкротства или решения вопроса о приобретении замещающего жилья. Такие действия будут расценены как попытки сокрытия имущества и могут только усугубить ситуацию.

•Заключение алиментных соглашений с супругами о праве нахождения детей в жилье должника также не является надежным способом защиты.

•Быстрое переоформление жилья на знакомых, родственников или своих людей также может оказаться неэффективным.

Например, если должник заключает договор дарения или договор купли-продажи по заниженной цене или без реальных денежных расчетов между сторонами, то есть без движения денег по банковским счетам, это может быть обнаружено и признано недействительным.

•Если у должника есть несколько квартир или домов, продажа всех остальных и оставление в собственности только наиболее ценного жилья также не является гарантией защиты. Такие действия свидетельствуют о том, что должник искусственно создал условия для придания жилому помещению статуса единственного жилья.

Если средства от продажи других недвижимостей не были использованы для погашения долгов перед кредиторами, должник рискует  потерять единственное оставшееся жилье.

•Регистрировать накануне банкротства в квартире в качестве членов семьи своих родственников. Такие действия могут быть расценены как злоупотребление правом. Данные лица не будут учитываться при определении минимально необходимой площади жилого помещения.

Чем руководствуется суд, принимая решения о включении жилья в конкурсную массу

На практике между кредиторами и должниками возникают ожесточенные споры по поводу включения в конкурсную массу единственного жилья. Закон не устанавливает четких правил разрешения данных споров, предоставляя судам самостоятельно определять свои решения.

Суды, вынося вердикт по тому или иному делу, придерживаются принципа обеспечения баланса интересов прав кредиторов и должников.

При решении вопроса об обращении взыскания на единственное жилье должника суд руководствуется принципами экономической целесообразности и добросовестного поведения сторон. Основным критерием является очевидная финансовая выгода от продажи текущего жилья и приобретения замещающего жилья меньшей стоимости для должника. Это позволит кредиторам получить хотя бы частичное удовлетворение своих требований.

Однако немаловажным фактором является добросовестное поведение должника в процессе банкротства. Суд может не только принять решение о предоставлении замещающего менее ценного жилья, но и полностью лишить должника единственного жилья, если он вел себя недобросовестно. В качестве примеров недобросовестного поведения можно привести такие действия: сокрытие должником других активов, за счет которых можно было погасить долги, создание препятствий для финансового управляющего, сокрытие документов, истребованных судом, предоставление заведомо ложных сведений и т.п. В таких случаях суд расценит поведение должника, как явно недобросовестное и может отказать в предоставлении замещающего жилья после реализации единственного жилья на торгах.

Кроме того, при принятии решения об обращении взыскания на единственное жилье должника суд также учитывает такие факторы, как состав семьи должника, наличие несовершеннолетних детей, инвалидность членов семьи, уровень дохода и другие существенные обстоятельства. Таким образом, решение суда основывается на комплексной оценке финансовой целесообразности и добросовестности поведения сторон, с учетом всех особенностей конкретного дела.

Как действовать, чтобы не потерять жилье

В ситуации финансовых затруднений важно понимать, как защитить свое единственное жилье от притязаний кредиторов. Существует несколько подходов, которые могут помочь должнику это сделать:

•Заключить брачный договор. В брачном договоре можно установить условие о том, что единственное жилье является личной собственностью должника, которая не подлежит разделу в случае расторжения брака.

•Если у супругов в совместной собственности имеется жилье, можно оформить развод накануне прохождения банкротства. В этом случае кредиторы будут иметь все основные претензии только к должнику.

•Законное объединение двух квартир в одну.  В таком случае квартиры могут быть разделены, и одну из них можно продать за более высокую цену. Однако это исключение, и такие ситуации встречаются нечасто.

•Если должник решает прописать в квартире родственников, необходимо соблюсти определенные правила. Важно, чтобы они утратили право пользования тем жилым помещением, из которого прибыли в спорную квартиру. Суды тщательно проверяют не только этот факт, но и обстоятельства, с которыми связана перерегистрация таких лиц.

•Следует рассмотреть возможность страхования жилья от потери права собственности.

•Должнику необходимо регулярно оплачивать все счета и избегать накопления просроченной задолженности.

• В случае осуществления сделок купли-продажи недвижимости единственного жилья необходимо придерживаться таких правил:

• Оформлять договор купли-продажи следует на рыночных условиях. В противном случае кредитор может оспорить сделку как фиктивную, заключенную для избежания погашения долга.

•Совершать оплату через банк. Документально подтвержденные банковские переводы средств между продавцом и покупателем помогут доказать реальность сделки.

•Привлекать  риелтора. Обращение к профессиональному риелтору позволит придать сделке дополнительную законность и документально подтвердить наличие независимых свидетелей.

•Сохранить доказательства проживания. Если после продажи жилья должник продолжает пользоваться им как местом жительства, ему необходимо  предоставить доказательства в виде оплаты коммунальных платежей, регистрации по месту жительства и т.д.

Важно: на протяжении всей процедуры банкротства необходимо вести себя добросовестно, содействовать финансовому управляющему и своевременно представлять истребуемые документы. Не следует подписывать никаких документов, не ознакомившись с ними вдумчиво и не получив консультации юриста.

Защита единственного жилья от притязаний кредиторов имеет решающее значение для сохранения финансовой стабильности и благополучия семьи. Следуя приведенным рекомендациям и своевременно предпринимая необходимые меры, должник сможет обеспечить безопасность своего жилища и защитить его от посягательств кредиторов.

Чтобы обезопасить свое единственное жилье, рекомендуется обратиться к юристу, специализирующему я в области банкротства и защиты прав собственности.

Он сможет предложить  индивидуальные рекомендации, учитывая ваши конкретные обстоятельства дела.