Можно ли сохранить ипотечную квартиру в банкротстве

 Большинство граждан сталкивается с финансовыми трудностями в процессе приобретения недвижимости.

Это вполне объяснимо, учитывая актуальные цены на жилье. Банки широко рекламируют целевые кредиты. Среди них большой популярностью пользуются ипотеки, то есть займы под залог приобретаемой квартиры. Статистика довольно красноречиво отражает роль ипотечного кредитования в современном обществе. Только за 2023 год в России было выдано жилищных кредитов на сумму, превышающую семь триллионов рублей.

Безработица, инфляция и кризисные явления в экономике государства напрямую влияют на способность граждан покрывать свои финансовые обязательства.

Порой физическому лицу приходится брать дополнительные мелкие кредиты для того, чтобы не просрочить выплату процентов по ипотечному обязательству. Как следствие, долги только увеличиваются.

Внезапно заемщик осознает, что стал неплатежеспособным и больше не в состоянии исполнять требования банков. Единственным выходом из сложившейся ситуации становится банкротство физического лица. В статье рассказывается о том, что будет с заложенной недвижимостью банкрота. Кроме того, после прочтения публикации станет понятным, можно ли сохранить ипотечную квартиру в процессе процедуры признания несостоятельности. 

 

Что будет с заложенной квартирой обанкротившегося должника

Ответ на этот вопрос четко прописан в федеральном законе «О недвижимости, находящейся в залоге». В нем говорится о том, что банк, выдавший гражданину финансовые средства на приобретение квартиры, имеет право взыскать заложенный объект в случае ненадлежащего исполнения обязательств. Таким образом, ипотечное жилье будет реализовано в ходе аукциона несмотря на то, является ли оно единственным местом проживания заемщика или нет.

В ходе процедуры банкротства, реализации подлежат транспортные средства должника и его недвижимость. Российская Федерация закрепляет за гражданами неоспоримое конституционное право на владение единственным жильем.

Такая недвижимость наделяется государством своеобразным иммунитетом от распродажи. В Гражданском кодексе РФ есть 446-я статья, определяющая строгий перечень имущества, которое остается в собственности у обанкротившегося гражданина. Зачастую должники путаются в актуальном законодательстве и наивно полагают, что ипотечная квартира не будет продана в том случае, если других мест для проживания у физического лица нет. Это заблуждение. 

При получении ипотечного кредита, гражданину предоставляется право ограниченного владения заложенной недвижимостью. На практике это означает, что физическое лицо может проживать в такой квартире, но не может её продавать или дарить. Помещение, находящееся в залоге, является гарантией банку в том, что заемщик со временем расплатится по имеющимся обязательствам. В случае частичного или полного неисполнения требований кредитора, финансовый управляющий, назначенный арбитражным судом, вправе выставить дом на торги. Сумма средств, вырученных в ходе аукциона, пойдет на покрытие долгов перед банком. 

Следует уделить отдельное внимание распространенному среди заемщиков вопросу. Можно ли остаться владельцем ипотечного жилья в том случае, если в нем прописаны дети, не достигшие совершеннолетия? На самом деле, нет. Многочисленная судебная практика наглядно доказывает, что малолетние дети не могут являться юридическим барьером для реализации заложенной недвижимости.

Если должник проживает в ипотечной квартире, то процедура банкротства будет для него приемлемой только в том случае, если итоговая сумма финансовых обязательств значительно превышает стоимость заложенной в банке недвижимости.

Таким образом, физическим лицам перед объявлением о своей несостоятельности, стоит несколько раз взвесить все «за» и «против». 

 

Получится ли сохранить ипотечную квартиру до начала процедуры банкротства

Для гарантированного сохранения залогового имущества, физическому лицу рекомендуется отказаться от любых видов процедур, связанных с банкротством. Лучше попытаться решить вопрос с финансовым учреждением, выдавшим кредит. Для этого заемщик должен обратиться в коммерческий банк с просьбой о реструктуризации долга. В ходе реструктуризации в условия действующего займа вносятся изменения. Минусом этой процедуры является отрицательное влияние на кредитную историю физического лица.

Кроме того, зачастую кредиторы идут навстречу заемщикам и устраивают для них кредитные каникулы. Так называется отсрочка по выплатам процентов, которой могут воспользоваться люди, оказавшиеся в затруднительном финансовом положении. 

Еще один способ расплатиться по ипотеке, не прибегая к процедуре признания несостоятельности, состоит в рефинансировании долга. На практике это означает, что клиент банка покрывает имеющуюся задолженность путем оформления нового кредита. Нетрудно догадаться, что такой способ имеет массу негативных последствий. Перекредитование может еще больше усугубить финансовое положение гражданина.

В процессе банкротства арбитражный управляющий составляет список реализуемого имущества. Ипотечная квартира попадет в этот перечень независимо от того, насколько прилежно заемщик выплачивал проценты по предоставленному кредиту.

Займы, обеспеченные залогом, всегда включаются в список имущества, реализуемого в ходе торгов. По закону кредитор обязан предъявить финансовые требования к должнику в ходе признания его банкротом. Если он этого не сделает, то в будущем не сможет претендовать на залог. 

Большинство заемщиков заблуждается, думая о том, что долги будут списаны только в отношении кредитов, по которым долгое время не исполнялись требования. На самом деле, российское законодательство не дает права гражданину ставить какое-либо финансовое учреждение в преимущественное положение. Это означает, что в процессе банкротства кредиты во всех банках будут закрыты, а выплаты по процентам приостановлены. 

 

Можно ли остаться владельцем ипотечной недвижимости в ходе банкротства

Существует всего два способа, при помощи которых можно сохранить ипотечную квартиру несмотря на запущенную процедуру признания несостоятельности.

Речь идет о следующих действиях должника:

1. Физическое лицо может написать заявление с просьбой о проведении реструктуризации имеющихся долгов.

Реструктуризация долга рассчитана на трехлетний период. В течение этого времени все материальные активы заемщика сохраняются в его собственности. Кроме того, ответственным лицом вносятся коррективы в график погашения финансовых обязательств.

Все эти послабления создают относительно комфортные условия для гражданина, купившего квартиру в залог. Однако не все категории граждан могут воспользоваться процедурой реструктуризации.

Категории физических лиц,  которым доступна процедура реструктуризации:

!заемщики, которые никогда не привлекались к уголовной ответственности по экономическим преступлениям;

!граждане, имеющие финансовые возможности для выплаты всех задолженностей в трехлетний срок;

!заемщики, которые последние пять лет не прибегали к аналогичной процедуре (по российскому законодательству период между двумя процедурами реструктуризации должен составлять не менее пяти лет).

2. Заемщик может попытаться заключить мирное соглашение со своим кредитором.

Преимуществом этого способа является то, что прибегнуть к нему можно на любом этапе процедуры признания несостоятельности. Кроме того, срок погашения процентов по кредитам может значительно превышать трехлетний период. В остальном, рассматриваемый способ имеет много общего с реструктуризацией долгов. Точно также пересматривается график выплат по финансовым обязательствам и могут быть отменены определенные штрафные санкции.

 

Существуют ли отсрочки, связанные с продажей залогового жилья во время банкротства

В актуальном российском законодательстве не предусмотрены отсрочки, связанные с продажей ипотечной квартиры в ходе банкротства физического лица. В то же время в ходе судебного разбирательства сроки реализации имущества могут искусственно затягиваться.

Вначале арбитражный управляющий проводит опись собственника должника. Если у гражданина нет претензий к составленному перечню, то имущество выставляется на продажу. Некоторое время уходит на поиск потенциальных владельцев. Все заявки от покупателей тщательно обрабатываются. В завершении, ответственное лицо обязано оформить сделку по купле-продаже вверенной собственности. 

Арбитражное разбирательство представляет собой четко регламентированную деятельность. В том числе, и по срокам. Например, на реализацию имущества судья дает не больше шести месяцев согласно закона.

При этом не следует забывать, что в этот срок включены работы по составлению перечня кредиторов. В итоге, на саму продажу остается немногим больше четырех месяцев.

В этот период времени действия председательствующего судьи и финансового управляющего максимально взаимосвязаны. Это означает, что в случае, если кто-то из них не успевает завершить процедуру в отведенный регламентом срок, то поднимается вопрос о его продлении. Таким образом, реализуется техническое затягивание процесса торгов.

Даже если судья и управляющий исполняют свои обязанности без нареканий, все равно может возникнуть непредвиденная ситуация. Например, в ходе аукциона довольно часто не удается реализовать имущество, на которое наложено взыскание. Тогда арбитражному управляющему нужно вновь объявлять конкурс среди потенциальных покупателей. В этот момент владелец залоговой квартиры может изменить условия реализации. Это, в свою очередь, еще больше растянет запланированные сроки распродажи. 

 

Сможет ли физическое лицо, инициировавшее банкротство, оформить новую ипотеку

Однозначного ответа на этот вопрос нет. Все зависит от решения, которое будет принято конкретным финансовым учреждением. В одном банке скептически отнесутся к обанкротившемуся физическому лицу и не позволят реализовать его право на ипотеку. Одновременно с эти, в другом банке могут пойти на уступки несмотря на то, что кредитная история клиента далека от идеальности.

В любом из этих случаев, важно помнить об одном: информация о неисполнении требований по кредитам регулярно обновляется в бюро кредитных историй. Однако если должник успешно прошел процедуру признания несостоятельности, то все долги в БКИ будут отражаться как погашенные. Другое дело, что коммерческий банк сам вправе решать: стоит ли ему связываться с бывшим банкротом или нет?

Согласно нормам российского законодательства, обанкротившееся физическое лицо обязано сообщать кредитному учреждению о своем статусе в течении последующих пяти лет после успешно реализованной процедуры.

Еще один немаловажный момент состоит в том, что информация в бюро кредитных историй обнуляется каждые семь лет. На практике это означает, что у любого заемщика увеличиваются шансы на получение новой ипотеки от банка. 

Физическому лицу, решившему объявить себя банкротом, следует помнить о том, что все его залоговое имущество, во время реализации соответствующей процедуры, попадает под удар.

В то же время действующим юристам известны случаи, когда ипотечная квартира оказывалась неликвидной в ходе торгов и владелец залога оставлял её в пользование заемщику. Каждое дело в арбитражном суде заслуживает отдельного внимания. Только так можно сформировать объективный взгляд на процесс банкротства должника, владеющего ипотечной недвижимостью. В любом случае, адвокаты советуют гражданам перед началом процедуры признания своей несостоятельности, обращаться к профильным специалистам для оценки потенциальных рисков. Это поможет избежать серьезных проблем в будущем.