Защита ипотеки: новые возможности при банкротстве.

Проблема сохранения единственного жилья при банкротстве должника всегда была острой. Должники лишались возможности оставить себе единственную жилплощадь, которая, будучи залоговой недвижимостью в ипотеке, включалась в конкурсную массу и реализовывалась на публичных торгах. Вырученные средства шли на погашение долгов залоговых кредиторов, а остаток — другим кредиторам. Эта система была неэффективной, так как без жилья оставались молодые семьи, а сам процесс банкротства становился невыгодным. Зачастую должники не имели проблем с ипотечным кредитом, а задолженности возникали по другим обязательствам.

В связи с этой несправедливостью, возникла необходимость в изменении законодательства, чтобы защитить право граждан на сохранение единственного жилья при личном банкротстве. Решением стало принятие нового закона ФЗ 298, который внес изменения в процедуру банкротства, касающуюся вопроса сохранения единственного жилья. Закон вступил в силу 8 сентября 2024 года.

Предыстория изменений

Идея вывести единственное жилье из банкротства и сохранить его за гражданином появилась задолго до принятия закона. В марте 2023 года группа депутатов внесла в Госдуму Законопроект 309801-8, который прошел первое чтение в октябре. Однако законопроект дальше не пошел, и процесс изменений затянулся.

Изначально законопроект предлагал исключить единственное заложенное жилье из конкурсной массы при банкротстве. Гражданин мог продолжить жить в своей квартире, заключив отдельное мировое соглашение с залоговым кредитором, например, банком. Он продолжал бы выплачивать ипотечный кредит на прежних условиях. При этом согласия других кредиторов не требовалось, что значительно упрощало процедуру. Это, действительно, было удобно должникам. Законопроект не запрещал брать новые займы и потребительские кредиты и направлять их на погашение ипотеки. А затем должник мог списать все долги в банкротстве. Кредиторы критиковали этот законопроект, поскольку он позволял сохранять ипотечное жилье за счет них. Фактически такое положение дел узаконило возможность не исполнять обязательства, предусмотренные кредитным договором.

В результате законопроект подвергся значительным изменениям.

Что изменилось

Закон 298 реализовал основные идеи законопроекта, но внес несколько ключевых изменений:

Гражданин обязан продолжить выплату ипотеки на условиях первоначального договора. Но при этом ипотека не должна погашаться за счет потребительских кредитов.

Закон допускает внесение изменений в условия ипотечного договора, например, снижение процентной ставки или изменение срока выплаты, в случае финансовых трудностей должника.

Для должников предусмотрена возможность реструктуризации ипотечного кредита с учетом их финансового положения.

Закон позволяет снизить размер ежемесячных платежей по ипотеке в случае снижения платежеспособности должника.

Привлечение третьих лиц. В процесс урегулирования могут быть вовлечены третьи лица, например, родственники или друзья должника, которые могут помочь с выплатами по ипотеке.

Иными словами, сохранение ипотечного жилья, согласно закону, возможно двумя способами:

Путем привлечения финансов третьих лиц. Это так называемое одномоментное погашение кредита. Ситуация возможна, когда по ипотеке осталось погасить небольшую сумму.

Путем заключения мирового соглашения. Оно подписывается независимо от других кредиторов должника. В данной ситуации возможно два варианта погашения задолженности:

Выплаты производит сам должник.

Привлекается третье лицо, которое будет исполнять обязательства вместо должника. Отметим, что такая ситуация более вероятна, поскольку у лица, вставшего на путь банкротства, вряд ли найдутся необходимые средства на погашение ипотеки.

В случае привлечения третьего лица заключается договор беспроцентного займа сроком на три года. По истечении этого времени лицо, исполнившее обязательства, вправе требовать от банкрота выплаты задолженности. Получается, что он становится новым кредитором по отношению к банкроту.

Важно: в законе указано, что погашение ипотеки не должно препятствовать исполнению других обязательств согласно утвержденному плану реструктуризации. Получается не совсем выгодная ситуация должника. В случае согласования плана реструктуризации весь имеющийся доход будет направляться на погашение других задолженностей, а вносить платежи по ипотеке должник уже самостоятельно не сможет.

Условия сохранения ипотечного жилья

Основные критерии, определяющие возможность сохранения ипотечного жилья:

Наличие стабильного дохода. Суд заинтересован в том, чтобы заемщик мог продолжать выплачивать ипотеку, поэтому важным условием является доказательство наличия постоянного источника дохода. Это может быть официальная зарплата, пенсия, стипендия, а также любой другой документально подтвержденный регулярный доход. Важно подчеркнуть, что речь идет не просто о наличии денег, а о стабильности поступлений, позволяющих регулярно погашать ипотеку.

Если доход минимален или он отсутствует, нужно подготовить документально подтвержденную договоренность о финансовой поддержке от родственников или друзей. Важно, чтобы эта помощь была реальной, а не просто устным обещанием. Документы должны быть оформлены максимально четко, с указанием конкретных сумм и сроков помощи.

Отсутствие просрочек по ипотечным платежам. Несмотря на то что у заемщика могут быть просрочки по другим кредитам, он должен неукоснительно продолжать выплаты по ипотеке. Это демонстрирует суду, что он серьезно настроен сохранить жилье и не является злостным неплательщиком. Важно понимать, что просрочки по ипотеке не являются автоматическим препятствием для сохранения жилья.

Ипотечное жилье должно быть единственным.То есть в собственности гражданина не должно быть других жилых помещений. Это условие обусловлено тем, что государство в первую очередь стремится обеспечить граждан жильем, если они лишены его в принципе.

Как сохранить жилье в ипотеке

Чтобы сохранить ипотечное жилье в процессе банкротства, необходимо придерживаться следующего алгоритма действий:

Подготовить комплект документов.

Документы о доходах: справка о заработной плате, пенсионное удостоверение, справка о стипендии и др.

Документы, подтверждающие стабильный доход: договор аренды, договор о выплате алиментов, справка о гонораре, документы, подтверждающие получение дохода от самозанятости и др.

Договоры о финансовой поддержке: документы, подтверждающие готовность родственников или друзей предоставить финансовую помощь. Например, письменные обязательства с указанием суммы и срока.

Документы, подтверждающие отсутствие просрочек по ипотечным платежам: выписка из банка о движении средств по счету, справка об отсутствии просрочек по ипотеке.

Обращение в суд.

Процесс банкротства может быть достаточно сложным, поэтому желательно обратиться за помощью к квалифицированному юристу, специализирующемуся на вопросах банкротства. Юрист поможет вам правильно оформить документы и построить грамотную стратегию в суде.

Суд будет тщательно изучать вашу финансовую ситуацию и оценивать ваши возможности продолжать выплаты по ипотеке.

Важно предоставить убедительные доказательства своей стабильности.

Оформление соглашения с банком.

Важно, чтобы банк был готов к компромиссу.

В идеале нужно попытаться договориться с банком о реструктуризации кредита. В некоторых случаях банк может пойти навстречу и согласиться на уменьшение размера.

Новый закон дает шанс сохранить жилье в ипотеке, даже если вы оказались в сложном финансовом положении.

Риски после списания долгов

Положение гражданина, который прошел процедуру банкротства и получил списание долгов, может показаться идеальным. Но в случае с ипотекой радужные перспективы могут быстро разрушиться.

Важно понимать, что списание долга по ипотеке в рамках банкротства не означает автоматическое освобождение от обязательств по залогу.

Если должник не выполнит свои обязательства по погашению оставшегося долга после банкротства, банк может воспользоваться правом обращения взыскания на заложенное имущество.

В случае если сумма, вырученная от продажи заложенного жилья, окажется меньше оставшейся задолженности, гражданин всё равно остается должен банку.

Именно здесь кроется главная опасность: новый закон о банкротстве не предусматривает возможности повторного списания долгов в течение пяти лет после первого банкротства. То есть, даже после списания ипотеки, при невыполнении обязательств по оставшейся сумме, должник может столкнуться с невозможностью снова воспользоваться процедурой банкротства и полностью списать оставшуюся задолженность.

В таком случае положение должника будет значительно хуже, чем при банкротстве:

Он может лишиться своего единственного жилья.

Оставшийся долг не будет списан.

Он может столкнуться с судебными исками со стороны банка и другими неприятными последствиями.

Даже если должник сумеет продать квартиру и выручить большую часть суммы, чтобы покрыть долг, он может столкнуться с необходимостью погашать дополнительные расходы, например, судебные издержки, проценты по долгу и другие расходы, связанные с реализацией заложенного имущества.

Банкротство и невыполнение обязательств по ипотеке могут негативно повлиять на кредитную историю гражданина, что затруднит получение кредитов в будущем.

Новый закон значительно улучшает условия для должников, имеющих ипотеку, и защищает их право на сохранение единственного жилья. Он позволяет избежать продажи квартиры на торгах, сохраняет возможность проживания в своем доме и предоставляет возможность реструктурировать ипотеку в случае финансовых трудностей.

Однако новый закон также порождает ряд вопросов о его практическом применении. Важно, чтобы процесс был максимально прозрачным и справедливым для всех сторон. Кроме того, необходимо разработать механизмы, которые позволят должникам получить доступ к информации о своих правах и обязанностях, а также к правовой помощи.

В целом, ФЗ 298 является шагом в правильном направлении, который направлен на защиту прав граждан и снижение социальной напряженности, связанной с проблемами ипотеки в условиях банкротства. Он открывает новые возможности для должников, но требует дальнейшего развития и совершенствования.