Банкротство застройщика при долевом строительстве: введение

Закон о банкротстве застройщика вводит для целей регулирования банкротства и правопонимания понятия, которые используются в процедурах банкротства и законе о банкротстве.

Для этих целей закон о банкротстве предусматривает, что:

1. лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (далее — застройщик), — юридическое лицо, в том числе жск при банкротстве застройщика, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования;
2. участник строительства — физическое лицо, юридическое лицо, иные лица, имеющие к застройщику (при банкротстве строительной компании) требование о передаче жилого помещения или денежное требование;
3. требование о передаче жилого помещения — требование участника строительства о передаче ему в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию;
4. денежное требование — требование участника строительства о возврате денежных средств, уплаченных по договору, а также убытков;
5. объект строительства — многоквартирный дом, в отношении которого участник строительства имеет требование о передаче жилого помещения или имел ранее;
6. земельный участок — земельный участок, который застроен или подлежит застройке;
7. реестр кредиторов при банкротстве застройщика — реестр, содержащий требования о передаче жилых помещений, признанные обоснованными арбитражным судом.

Что делать при банкротстве застройщика дольщику?

При банкротстве строительной компании участнику строительства необходимо немедленно заявлять свои права на объект строительства, в отношении жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме путем подачи заявления о банкротстве застройщика (заявления о вступлении в реестр требований кредиторов) до вынесения финального судебного акта – решения о банкротстве.

Процедура банкротства застройщика

При рассмотрении обоснованности требований участников строительства арбитражным судом устанавливается наличие требований о передаче жилых помещений или денежных требований, в том числе путем признания сделок, заключенных участниками строительства с застройщиком и (или) с действовавшими в его интересах третьими лицами, притворными.

В случае участия в таких сделках третьих лиц они привлекаются к участию в арбитражном процессе по делу о банкротстве застройщика при рассмотрении данных вопросов.

Арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в том числе в следующих случаях:

1. заключение договора участия в долевом строительстве;
2. заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
3. заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
4. заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
5. внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
6. заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;
7. выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;
8. внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;
9. заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.

Стадии банкротства застройщика

При банкротстве компании по строительству применяются аналогичные процедуры банкротства юридического лица в соответствии с ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с учетом особенностей параграфа § 7 «Банкротство застройщиков».

Закон о банкротстве регулирует права застройщика, имущество при банкротстве, процедуры банкротства организации застройщика

Банкротство строительной компании: особенности

Наряду с лицами, предусмотренными статьей 34 Закона о банкротстве застройщика, лицами, участвующими в деле о банкротстве строительной компании, признаются участники строительства, имеющие требования о передаче жилых помещений, а также уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории осуществления данного строительства.

С даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика.

С даты введения наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, исполнение исполнительных документов приостанавливает, а при открытии конкурсного производства прекращается.

Временный управляющий, конкурсный управляющий в пятидневный срок с даты их утверждения уведомляют всех известных им участников строительства о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований, а также о возможности одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения.

Особенности банкротства застройщиков при предъявления денежных требований

Открытие конкурсного производства в отношении застройщика является основанием для одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения. О таком отказе может быть заявлено в рамках дела о банкротстве застройщика в процессе установления размера денежного требования участника строительства.

При установлении размера денежного требования при банкротстве застройщика для участника строительства учитывается размер убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату введения процедуры, применяемой в деле о банкротстве к застройщику, в рамках которой предъявлено требование участника строительства), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого помещения).

Стоимость переданного застройщику имущества и стоимость жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства, определяются оценщиком, привлекаемым арбитражным управляющим за счет застройщика. Соответствующий отчет об оценке направляется арбитражным управляющим участнику строительства и в арбитражный суд.

В отношении денежного требования при банкротстве застройщика в реестр требований кредиторов также включаются сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения.

Особенности банкротства застройщиков предъявления требований о передаче жилых помещений

Арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.

Участники строительства в части требований о передаче жилых помещений имеют право участвовать в собраниях кредиторов и обладать числом голосов, определяемым исходя из суммы, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимости переданного застройщику имущества, а также размера убытков в виде реального ущерба. Кроме того, участники строительства имеют право предъявлять возражения относительно требований других кредиторов.

Реестр требований о передаче жилых помещений

Включение в реестр требований при банкротстве застройщика предусматривает следующие сведения:

1. сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях;
2. размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре);
3. сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором.

Реестр требований кредиторов при банкротстве застройщика о передаче жилых помещений ведется в отношении каждого объекта строительства.

Регулирование банкротства строительных компаний

С даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:

1. о признании права собственности при банкротстве застройщика или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;
2. об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;
3. о сносе самовольной постройки;
4. о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;
5. о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;
6. о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Форма, содержание и порядок их подачи в арбитражный суд должны отвечать требованиям, предъявляемым к исковому заявлению в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Очереди при о банкротстве застройщика

В ходе конкурсного производства, применяемого в случае банкротстве застройщика, требования кредиторов, за исключением требований кредиторов по текущим платежам, удовлетворяются в следующей очередности:

• в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации сверх возмещения вреда;
• во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;
• в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан — участников строительства;
• в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.

Вывод

Банкротство застройщика — сложная юридическая процедура, которая особенно затрагивает интересы участников долевого строительства. Законодательство защищает права дольщиков, предоставляя возможность заявить свои требования к застройщику, будь то передача жилого помещения или возврат денежных средств. Важно действовать своевременно, следовать установленным порядкам и внимательно отслеживать стадии процедуры, чтобы минимизировать риски и защитить свои интересы.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

1. Что делать дольщику, если застройщик признан банкротом?
   Дольщику нужно незамедлительно подать заявление в арбитражный суд для включения в реестр требований кредиторов. Это поможет зафиксировать свои права на объект строительства или денежное возмещение.
2. Можно ли вернуть деньги, вложенные в строительство, при банкротстве застройщика?
   Да, участники строительства могут заявить денежные требования. Размер компенсации определяется арбитражным судом на основе реального ущерба и стоимости квартиры.
3. Что происходит с объектами незавершенного строительства?
   Объекты незавершенного строительства могут быть переданы другому застройщику для завершения работ или реализованы в рамках конкурсного производства.
4. Как дольщики могут участвовать в собрании кредиторов?
   Дольщики имеют право голоса на собрании кредиторов, который рассчитывается на основе уплаченной суммы застройщику или стоимости переданного имущества.
5. Какие последствия ждут застройщика при открытии конкурсного производства?
   Конкурсное производство предусматривает прекращение исполнения договоров, приостановку исполнительных документов, оценку имущества и распределение средств между кредиторами по установленной очередности.